# Lời nói đầu
TCVN 9255:2012 hoàn toàn tương đương với ISO 9836:2011
TCVN 9255:2012 được chuyển đổi từ TCXDVN 339 : 2005 (ISO 9836 :1992) theo quy định tại khoản 1 Điều 69 của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật và điểm b) Khoản 1 Điều 7 Nghị định 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật.
TCVN 9255:2012 do Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị và Nông thôn - Bộ Xây dựng biên soạn, Bộ Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn - Đo lường - Chất lượng thẩm định, Bộ Khoa học và Công nghệ công bố.
# TIÊU CHUẨN TÍNH NĂNG TRONG TÒA NHÀ - ĐỊNH NGHĨA, PHƯƠNG PHÁP TÍNH CÁC CHỈ SỐ DIỆN TÍCH VÀ KHÔNG GIAN
Performance standards in building - Definition and calculation of area and space indicators
# 1. Phạm vi áp dụng
Tiêu chuẩn này đưa ra các định nghĩa và phương pháp tính các chỉ số diện tích bề mặt và khối tích.
Để đo diện tích bề mặt, tiêu chuẩn này sử dụng ba khái niệm về sự đo lường:
a) Khái niệm kích thước thông thủy và kích thước phủ bì được sử dụng ở nhiều nơi trên thế giới;
b) Phương pháp đo theo trục tim tường sử dụng ở nhiều nơi trên thế giới;
c) Sự thay đổi của những phương pháp này tuân theo một số luật lệ quốc gia nhất định hoặc cho loại công trình đặc biệt.
Các chỉ số diện tích bề mặt và khối tích định nghĩa trong tiêu chuẩn này được sử dụng trong thực tế để làm cơ sở cho việc đo các thông số khác nhau của tính năng công trình xây dựng, hoặc như một công cụ trợ giúp cho thiết kế. Nói cách khác, các chỉ số diện tích bề mặt và khối tích được sử dụng để đánh giá cho các chỉ tiêu về chức năng, kỹ thuật và kinh tế.
Tiêu chuẩn này được áp dụng khi thực hiện:
- Lập yêu cầu kỹ thuật cho các tính năng hình học của một tòa nhà và các không gian của nó (ví dụ: để thiết kế, lập các thủ tục mua bán… hoặc trong các luật lệ xây dựng khác khi phù hợp);
- Lập hồ sơ kỹ thuật có liên quan tới tính năng của tòa nhà, do người thiết kế, các nhà thầu và các nhà sản xuất lập ra;
- Tổng diện tích sàn không đảm bảo cho sự bố trí một không gian làm việc riêng biệt, đồ đạc nội thất, thiết bị hoặc khoảng lưu thông;
- Đánh giá, so sánh hoặc kiểm tra các đặc tính của tòa nhà có liên quan tới khả năng hình học.
Mặc dù vậy với những khái niệm đã nêu ở trên, sự thay đổi về phương pháp đo diện tích ở trên thế giới thường phụ thuộc vào từng quốc gia hoặc loại công trình. Trong thực tế không nhất thiết sử dụng tất cả phương pháp đo bởi vì không có khả năng xác định được các diện tích thực (ví dụ như phương pháp đo theo trục tim tường). Tiêu chuẩn này chỉ quy định duy nhất một phương pháp đo thường được sử dụng trong thực tế.
# 2. Tài liệu viện dẫn
Các tài liệu viện dẫn sau rất cần thiết khi áp dụng tiêu chuẩn này. Đối với các tài liệu viện dẫn có ghi năm công bố thì áp dụng phiên bản được nêu. Đối với các tài liệu viện dẫn không ghi năm công bố thì áp dụng phiên bản mới nhất, bao gồm cả các sửa đổi, bổ sung (nếu có).
TCVN 9254-1:2012 (ISO 6707-1:2004), Nhà và công trình dân dụng - Từ vựng - Phần 1: Thuật ngữ chung.
# 3. Thuật ngữ, định nghĩa
Các định nghĩa trong TCVN 9254-1:2012 và các định nghĩa sau đây được áp dụng cho tiêu chuẩn này
# 3.1 Chỉ số diện tích bề mặt (surface area indicators)
Chỉ số này dùng để đo diện tích của từng loại bề mặt (ví dụ diện tích sử dụng) và các mối quan hệ giữa các loại diện tích khác nhau (ví dụ diện tích kết cấu/diện tích sử dụng).
# 3.2 Chỉ số khối tích (volume indicators)
Chỉ số này để đo từng loại khối tích (ví dụ: khối tích thực) và các mối quan hệ giữa các loại khối tích khác nhau (ví dụ: khối tích tổng/khối tích thực).
# 3.3 Chỉ số hỗn hợp giữa diện tích bề mặt và khối tích (mixed surface and volume indicators)
Chỉ số này liên hệ các dạng khối tích với các dạng diện tích bề mặt (ví dụ: khối tích tổng/diện tích sử dụng) và mối quan hệ giữa các dạng diện tích bề mặt với các dạng khối tích.
CHÚ THÍCH:
Điều 5 đưa ra các định nghĩa về các chỉ số diện tích bề mặt và khối tích khác nhau, với phương pháp tính toán thích hợp.
Một ví dụ về chỉ số liên quan nói trên đó là diện tích vỏ bao che của tòa nhà/khối tích thực.
# 3.4 Yếu tố gây thất thoát của tòa nhà (building loss feature)
Yếu tố hoặc bộ phận của tòa nhà là một phần của diện tích sàn không sử dụng vào các hoạt động cá nhân, hoặc đồ đạc, trang thiết bị và lưu thông.
CHÚ THÍCH:
Ví dụ về vị trí các phần này có thể không được sử dụng bởi yếu tố gây thất thoát của tòa nhà ở nơi làm việc, hành lang v.v…
Sự thất thoát của tòa nhà có thể là ở bộ phận vật chất chẳng hạn như cột, hoặc tường có dạng cong, vênh hoặc hình dạng của lối thoát nạn khi có cháy theo các quy định bắt buộc nhưng không cần thiết đối với các lưu thông thông thường.
# 3.5 Diện tích xây dựng bị mất tối đa (effective building loss area)
Phần diện tích sàn không được sử dụng bởi vật liệu xây dựng không được sử dụng đầy đủ cho các hoạt động cá nhân, hoặc đồ đạc, trang thiết bị và lưu thông.
CHÚ THÍCH: Ví dụ về vị trí các phần này có thể không được sử dụng bởi yếu tố gây thất thoát của tòa nhà ở nơi làm việc, hành lang v.v…
# 3.6 Diện tích xây dựng bị mất thực (actual building loss area)
Phần diện tích sàn không được sử dụng vào các hoạt động cá nhân, hoặc đồ đạc, thiết bị và lưu thông vì các bộ phận vật chất này làm giảm tính năng của tòa nhà hoặc đó là yêu cầu không được nêu trong luật, quy phạm hoặc hợp đồng.
CHÚ THÍCH: Ví dụ về vị trí các phần này có thể không được sử dụng bởi yếu tố gây thất thoát của tòa nhà ở nơi làm việc, hành lang v.v…
# 3.7 Phạm vi xâm lấn (perimeter encroachment)
Hình thái gây thất thoát của tòa nhà làm hạn chế sử dụng một cách có hiệu quả diện tích sàn ở cạnh tường hoặc tòa nhà có hình dạng hình học cân đối.
CHÚ THÍCH: Ví dụ về phạm vi xâm lấn bao gồm: trụ bổ tường, thiết bị sưởi đối lưu, bệ lò sửa và thiết bị sưởi…
# 4. Đơn vị đo
Các chỉ số diện tích bề mặt và chỉ số khối tích được xác định bằng cách đo trên mặt bằng và mặt đứng tòa nhà. Đơn vị đo của các chỉ số này được xác định dựa trên các phép tính toán khác nhau (m2, m3, m2/m2,m3/m3, m2/m3, m3/m2).
# 5. Phương pháp tính toán diện tích thông thủy và danh mục các chỉ số tính năng hình học
# 5.1 Diện tích bề mặt
# 5.1.1 Nguyên tắc tính toán
5.1.1.1 Bề mặt thẳng đứng và nằm ngang được đo các kích thước thực. Để tính toán diện tích và không gian của các mặt nghiêng được đo trên các hình chiếu đứng của chúng lên mặt phẳng (ảo) nằm ngang hoặc thẳng đứng thích hợp. Để tính toán độ tăng và mất nhiệt, diện tích bề mặt tiếp xúc thực phải được dùng để thay thế cho diện tích hình chiếu.
5.1.1.2 Đơn vị của diện tích bề mặt là m2, lấy đến hai chữ số thập phân.
Hình 1 - Các loại diện tích bề mặt chính của tòa nhà
# 5.1.2 Diện tích được che phủ (diện tích bao che)
5.1.2.1 Diện tích được che phủ là diện tích phần mặt đất bị chiếm chỗ khi công trình đã hoàn thiện.
5.1.2.2 Diện tích được che phủ được xác định dựa trên hình chiếu đứng của các kích thước phủ bì của tòa nhà lên mặt đất.
Các phần sau đây không tính vào diện tích được che phủ của tòa nhà:
- Các kết cấu xây dựng hoặc các bộ phận của kết cấu không nhô lên trên mặt đất;
- Các bộ phận phụ, ví dụ: thang bộ ngoài nhà, đường dốc ngoài nhà, mái đua, các tấm chắn nắng ngang, mái treo, đèn đường;
- Các diện tích chiếm chỗ của các thiết bị ngoài trời, ví dụ: nhà kính, nhà phụ.
# 5.1.3 Tổng diện tích sàn
5.1.3.1 Tổng diện tích sàn của tòa nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Các tầng có thể bao gồm các tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất, tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm cho kho chứa (xem Hình 1).
Tổng diện tích sàn cần phân biệt với:
a) Các diện tích sàn được bao quanh và che phủ ở mọi phía;
b) Diện tích sàn, không được bao quanh ở mọi phía đến hết chiều đứng nhưng được che phủ, ví dụ như ban công kín (lôgia);
c) Các diện tích sàn được bao quanh bởi các bộ phận tòa nhà (ví dụ: tường chắn mái, vỉa tường, lan can,…) nhưng không được che phủ, chẳng hạn như ban công hở).
5.1.3.2 Tổng diện tích sàn của mỗi tầng được tính theo các kích thước phủ bì của các cấu kiện bao quanh sàn ở mỗi tầng. Các cấu kiện này bao gồm cả các phần đã hoàn thiện, lớp ốp chân tường và tường chắn mái.
Các chỗ lõm vào và nhô ra vì mục đích kết cấu hoặc thẩm mỹ đều không được tính vào tổng diện tích sàn nếu chúng không làm thay đổi diện tích sàn thực (xem 5.1.5). Các diện tích sàn được che phủ không được bao quanh hoặc chỉ được bao quanh một phần và không có cấu kiện bao quanh (ví dụ, như các diện tích được nêu ra trong 5.1.3.1 b), được tính toán theo hình chiếu đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên.
Diện tích sàn thực không bao gồm các không gian sau (xem 5.1.5.4):
- Khoảng trống giữa mặt đất và mép ngoài của tòa nhà, ví dụ: bờ hè;
- Không gian bên trong các mái thông gió;
- Diện tích mái không dành cho việc đi lại mà chỉ dùng cho mục đích bảo dưỡng.
5.1.3.3 Tổng diện tích sàn được tính toán riêng cho từng tầng. Các diện tích có độ cao thay đổi trong một tầng (ví dụ: sảnh lớn, phòng khán giả) được tính toán riêng.
5.1.3.4 Khi diện tích các sàn được gộp với nhau, mối tương quan giữa các diện tích khác nhau (xem 5.1.3) cũng sẽ lần lượt được phân biệt để đánh giá, so sánh và tính toán riêng cho các loại khối tích.
5.1.3.5 Tổng diện tích sàn là tổng diện tích sàn thực (xem 5.1.5) và diện tích do kết cấu tạo nên (xem 5.1.6).
Hình 2 - Các bộ phận của tổng diện tích sàn
# 5.1.4 Diện tích sàn thông thủy
5.1.4.1 Diện tích sàn thông thủy là tổng diện tích sàn (5.1.3) trừ đi phần diện tích sàn bị chiếm chỗ bởi tường ngoài (diện tích sàn của lớp vỏ bao che tòa nhà).
5.1.4.2 Diện tích sàn thông thủy được xác định riêng cho từng tầng. Nguyên tắc tính toán được dùng để tính tổng diện tích sàn (5.1.3) và phần diện tích chiếm chỗ bởi tường ngoài (5.1.6) là như nhau. Diện tích sàn thông thủy được tính bằng hiệu số của tổng diện tích sàn trừ đi tổng diện tích chiếm chỗ của tường ngoài.
5.1.4.3 Diện tích sàn thông thủy bao gồm tổng diện tích sàn thực (5.1.5) và phần diện tích chiếm chỗ của các tường trong nhà.
# 5.1.5 Diện tích sàn thực
5.1.5.1 Diện tích sàn thực là diện tích phần sàn nằm trong các cấu kiện bao quanh (xem 5.1.3.2)
5.1.5.2 Diện tích sàn thực được xác định riêng cho từng tầng và phù hợp với 5.1.3.1. Việc xác định này được tính toán theo các kích thước thông thủy của tòa nhà tại chiều cao tầng đã hoàn thiện, ngoại trừ gờ chân tường, ngưỡng cửa v.v…
Diện tích sàn được che phủ không được bao quanh, hoặc chỉ được bao quanh một phần và không có các cấu kiện bao quanh (các diện tích đã được đề cập ở 5.1.3.1 b), được tính toán theo hình chiếu đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên. Các diện tích có độ cao thay đổi trong một tầng (ví dụ: sảnh lớn, phòng khán giả) được tính toán riêng.
5.1.5.3 Diện tích sàn thực cũng bao gồm diện tích của các cấu kiện tháo lắp được như các vách ngăn, đường ống và các ống dẫn.
5.1.5.4 Diện tích sàn thực không bao gồm các diện tích sàn bị chiếm chỗ bởi các cấu kiện xây dựng, các hốc tường để lắp đặt cửa đi và cửa sổ, các hốc tường để lắp các cấu kiện bao quanh.
5.1.5.5 Diện tích sàn thực được chia thành các diện tích sau:
- Diện tích sử dụng (xem 5.1.7);
- Diện tích kỹ thuật (xem 5.1.8);
- Diện tích lưu thông (xem 5.1.9).
# 5.1.6 Diện tích kết cấu
5.1.6.1 Diện tích kết cấu là phần diện tích nằm trong tổng diện tích sàn (tại mặt cắt ngang của từng tầng) có cấu kiện bao quanh (ví dụ: tường chịu lực bên trong và bên ngoài) nhưng không bao gồm diện tích của các cột, trụ, vòm, ống khối, vách ngăn v.v…(xem Hình 1).
5.1.6.2 Diện tích kết cấu được xác định riêng cho từng tầng và phải phù hợp với 5.1.3.1. Việc xác định này được tính toán theo các kích thước của tòa nhà tại chiều cao tầng đã hoàn thiện, ngoài trừ gờ chân tường, ngưỡng cửa, gờ chân cột.v.v…
5.1.6.3 Diện tích kết cấu bao gồm cả các phần diện tích sàn của hốc tường để lắp đặt cửa đi, các hốc tường để lắp các cấu kiện bao quanh (xem 5.1.5.4). Quy định này phù hợp với quy định tại 5.1.3.2.
5.1.6.4 Diện tích kết cấu cũng có thể được tính toán bằng cách lấy tổng diện tích sàn (5.1.3) trừ đi diện tích sàn thực (5.1.5).
# 5.1.7 Diện tích sử dụng
5.1.7.1 Diện tích sử dụng là một phần của diện tích sàn thực được dùng cho các mục đích và chức năng sử dụng của tòa nhà (xem Hình 1).
5.1.7.2 Diện tích sử dụng được xác định riêng cho từng tầng và được quy định tại 5.1.3.1.
5.1.7.3 Diện tích sử dụng được phân loại theo mục đích và chức năng sử dụng được đặt ra cho tòa nhà; thông thường diện tích này được phân thành diện tích sử dụng chính và diện tích sử dụng phụ.
Việc phân loại theo chức năng sử dụng chính và phụ thuộc vào mục đích sử dụng của các không gian được coi là mục đích sử dụng chính của tòa nhà hoặc là hỗ trợ cho các mục đích sử dụng chính của tòa nhà.
Sau đây là ví dụ về danh mục phân theo mục đích sử dụng. Nội dung chi tiết có thể tham khảo Bảng 1 và Bảng 2 của ISO 6241 : 1984.
a) Vận chuyển (vận chuyển người, vận chuyển hàng hóa, chất lỏng, tải điện, v.v…).
b) Công nghiệp (gia công, chế tạo, sản xuất, nông nghiệp, thử nghiệm, v.v…).
c) Văn phòng, thương mại (viện nghiên cứu, trại sáng tác, viện thiết kế, cửa hàng bán lẻ, bán buôn, kho sách, v.v…).
d) Cơ sở chăm sóc y tế (phòng khám, cơ sở điều trị, phòng phẫu thuật, v.v…).
e) Giải trí (phòng tập, bể bơi, chỗ vui chơi, khiêu vũ, v.v…).
f) Văn hóa (tôn giáo, giáo dục, hội hộp, v.v…).
g) Nhà ở (phòng ngủ, chỗ ở,v.v…).
h) Lưu thông (lối đi, hành lang, cầu thang, v.v…);
i) Phục vụ (nấu nướng, tiêu thụ, v.v…).
j) Vệ sinh (tắm, xí, v.v…);
k) Lau chùi, bảo dưỡng (giặt, trông nom nhà cửa, sửa chữa, v.v…);
l) Kho (hàng hóa, quần áo, thực phẩm,v.v…);
m) Kỹ thuật (cấp nước, vận hành tòa nhà, bảo vệ, v.v…);
n) Các loại khác.
# 5.1.8 Diện tích kỹ thuật
5.1.8.1 Diện tích kỹ thuật là một phần của diện tích sàn thực dùng để lắp đặt các trang thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà hoặc các bộ phận của tòa nhà, bao gồm:
a) Các trang thiết bị và đường ống thoát nước thải;
b) Hệ thống cấp nước;
c) Hệ thống cấp nhiệt và nước nóng;
d) Trang thiết bị cấp ga (không kể dùng để cấp nhiệt sưởi ấm) và các chất lỏng khác;
e) Hệ thống cấp điện, máy phát điện;
f) Hệ thống thông gió, điều hòa không khí và làm lạnh;
g) Máy điện thoại cố định;
h) Thang máy, thang cuốn và băng tải (xem 5.1.9.3);
i) Các trung tâm trang thiết bị dịch vụ kỹ thuật khác.
5.1.8.2 Diện tích kỹ thuật được xác định riêng lẻ cho từng tầng và phù hợp với quy định tại 5.1.3.1.
5.1.8.3 Diện tích sàn của các không gian của các trang thiết bị kỹ thuật chủ yếu, các hầm và hào kỹ thuật cho người vào sửa chữa và các sàn kỹ thuật khác đều thuộc diện tích kỹ thuật.
# 5.1.9 Diện tích lưu thông
5.1.9.1 Diện tích lưu thông là một phần của diện tích sàn thực có chức năng lưu thông bên trong tòa nhà (ví dụ: diện tích giếng thang, hành lang, đường dốc trong nhà, chỗ đợi, các ban công thoát nạn, v.v…).
5.1.9.2 Diện tích lưu thông được xác định riêng cho từng tầng và được phù hợp với quy định tại 5.1.3.1. Các diện tích có độ cao thay đổi trong một tầng được tính toán riêng.
5.1.9.3 Diện tích sàn thực của các giếng thang máy và diện tích chiếm chỗ của các trang thiết bị vận chuyển bên trong nhà dùng cho mục đích lưu thông ví dụ như cầu thang cuốn ở mỗi tầng (xem 5.1.8) cũng nằm trong diện tích lưu thông.
# 5.1.10 Diện tích bao che của tòa nhà
5.1.10.1 Diện tích bao che của tòa nhà bao gồm nhà hoặc các bộ phận của tòa nhà được bao xung quanh và che phủ ở mọi phía, bao gồm cả các phần kết cấu nằm trên và dưới mặt đất.
Việc phân biệt các diện tích này được nêu theo các thứ tự sau:
a) Diện tích móng;
b) Diện tích tường ngoài nằm dưới mặt đất;
c) Diện tích tường ngoài nằm trên mặt đất;
d) Diện tích mái.
Các diện tích lắp kính được xác định riêng như là một phần của diện tích tường ngoài hoặc bề mặt mái.
Các phần sau đây không thuộc diện tích bao che:
- Các phần của tòa nhà nằm phía dưới tầng trệt (ví dụ: các phần nằm trong móng);
- Các chỗ lõm vào và nhô ra vì mục đích thẩm mỹ, chiếu sáng đường, các thang bộ ngoài nhà, đường dốc ngoài nhà, mái đua, tấm chắn nắng ngang, mái treo, cửa mái, hệ thống ống khối, v.v…
5.1.10.2 Diện tích móng của tòa nhà bao gồm nhà hoặc các bộ phận của tòa nhà được bao quanh và che phủ ở mọi phía, chỉ bao gồm các phần kết cấu nằm trên và dưới mặt đất của tầng trệt.
# 5.1.11 Diện tích xây dựng bị mất tối đa và diện tích xây dựng bị mất thực
5.1.11.1 Diện tích xây dựng bị mất tối đa là toàn bộ các phần diện tích sử dụng và diện tích lưu thông không được sử dụng liên tục hoặc đầy đủ cho các hoạt động của một cá nhân (ví dụ: nơi làm việc, khu vực nghỉ ngơi, v.v…) hoặc đồ đạc, thiết bị hoặc lưu thông, tại các vị trí được cho là phù hợp được mô tả dưới đây.
a) Khi các cột, trụ bổ tường hay các cấu kiện khác của tòa nhà xâm lấn vào diện tích sử dụng, và diện tích sàn ở giữa các vùng xâm lấn, hoặc giữa vùng xâm lấn với tường, có kích thước hoặc hình dạng không thể được sử dụng tối đa để đặt đồ đạc hay các chức năng sử dụng khác, thì diện tích sàn đó được gọi là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 3, Hình 4, Hình 5 và Hình 6).
 |  |
|---|---|
| _ Hình 3 - Phạm vi xâm lấn của lực trụ bổ tường nơi làm việc mở được đặt cách xa tường. _ | _ Hình 4 - Phạm vi xâm lấn của lực trụ bổ tường, làm giảm khả năng sử dụng của một phần phòng làm việc đóng kín _ |
 |  |
| _ Hình 5 - Lực xâm lấn không đều lên nơi làm việc mở được đặt được cách xa tường. _ | _ Hình 6 - Phạm vi xâm lấn không đều trong một phòng làm việc đóng kín _ |
b) Khi một phần diện tích sàn phải được để trống dành cho việc tiếp cận hoặc sửa chữa cột, trụ bổ tường hay các phần khác xâm lấn vào diện tích sử dụng, hoặc một bộ điều chỉnh nhiệt hoặc thiết bị khác được gắn trên bề mặt hoặc tường, hoặc công nghệ bên trong, hoặc để tiếp cận một bảng điều khiển gắn trên tường, hoặc lỗ mở hoặc sửa chữa cửa sổ, khi đó diện tích sàn để trống được gọi là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 7, Hình 8 và Hình 9).
c) Khi một phần diện tích sàn lớn hơn 30 cm2 nằm trong diện tích sử dụng được để trống dành cho ống dẫn khí, hoặc để tiếp cận hoặc sửa chữa kỹ thuật ở dưới sàn nâng thì diện tích sàn để trống được gọi là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 8, Hình 10).
d) Khi một phần diện tích sàn lớn hơn 30 cm2 nằm trong diện tích lưu thông được để trống dành cho ống dẫn khí, hoặc để tiếp cận hoặc sửa chữa kỹ thuật ở dưới sàn nâng thì diện tích sàn được sử dụng vào việc tránh xa ống dẫn hoặc các lỗ hở khác (ví dụ như tránh làm trệch hướng lưu thông) được gọi là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 8).
 |  |
|---|---|
| _ Hình 7 - Phạm vi xâm lấn được để trống tại khu vực sửa chữa hoặc làm sạch cửa sổ _ | Hình 8 - Phạm vi xâm lấn được yêu cầu để tiếp cận với ống dẫn hoặc lỗ mở trên mặt sàn, xem 5.1.11.1 b), c) và d) |
 |  |
| _ Hình 9 - Phạm vi xâm lấn do cột, hình dạng hoặc các phụ kiện gắn trên đó _ | Hình 10 - Diện tích xây dựng mất tối đa để tiếp cận với sàn mở (sàng thủng) |
e) Khi một phần diện tích sàn được để trống dành cho việc tiếp cận với phòng kỹ thuật, máy móc hoặc thiết bị điện hoặc thiết bị điện tử, viễn thông, hay để tiếp cận với mái hoặc tầng áp mái hoặc trần giả và phần diện tích sàn đó không phải là diện tích lưu thông, thì phần diện tích sàn đó là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 11, Hình 12, Hình 13).
f) Khi một phần diện tích sàn sử dụng hoặc diện tích sàn lưu thông bị hạn chế sử dụng do người dân ở trong tòa nhà đó hoặc do quy định, quy phạm xây dựng hoặc do các điều kiện hợp đồng hoặc cho thuê, thì phần diện tích sàn đó là diện tích xây dựng bị mất tối đa.
g) Khi một phần diện tích sàn sử dụng hoặc diện tích lưu thông bị hạn chế sử dụng hoặc không sử dụng được ở độ cao trên 2,4 m do phạm vi xâm lấn của diện tích tiếp xúc bên trong với các cấu kiện của trụ chống động đất hoặc tường nghiêng, thì phần diện tích đó là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 14).
 |  |
|---|---|
| _ Hình 11 - Phòng kỹ thuật được bố trí lùi sau diện tích lưu thông hoặc hệ thống đường dây _ | _ Hình 12 - Diện tích xây dựng mất tối đa để tiếp cận với lỗ mở lên mái _ |
 |  |
| _ Hình 13 - Diện tích xây dựng mất tối đa để tiếp cận với các tiện ích _ | _ Hình 14 - Diện tích xây dựng bị mất để tiếp cận với trụ chống động đất nằm giữa các cột _ |
h) Khi một phần diện tích sàn sử dụng phần nào bị hạn chế sử dụng do khả năng chịu tải của sàn thấp hơn yêu cầu an toàn theo quy định hoặc quy phạm xây dựng, vì vậy khiến cho các đồ trang trí nội thất được cung cấp bị dàn trải trên một diện tích lớn hơn cần thiết, thì diện tích sàn cần thêm đó là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 15).
Hình 15 - Diện tích xây dựng bị mất tối đa do khả năng chịu tải của sàn không đủ
i) Khi một phần diện tích sử dụng hoặc diện tích lưu thông bị xâm lấn bởi phần nhô ra của ngưỡng cửa sổ, hoặc thiết bị sưởi, thiết bị trao đổi nhiệt đối lưu, đường ống hay các bộ phận cố định khác của tòa nhà, và do đó không thể sử dụng có hiệu quả để bố trí các đồ trang trí nội thất hay bố trí các chức năng sử dụng khác, thì phần diện tích đó được gọi là diện tích xây dựng bị mất tối đa (xem Hình 5, Hình 6, Hình 7)
j) Khi một phần diện tích sử dụng hoặc diện tích lưu thông bị xâm lấn bởi một cấu kiện có thể tháo rời như vách ngăn, đường ống hay ống dẫn cần có để vận hành thiết bị một cách bình thường, thì phần diện tích đó là diện tích xây dựng bị mất tối đa.
# 5.2 Khối tích
Hình 16 - Các khối tích chính của tòa nhà
# 5.2.1 Nguyên tắc tính toán
5.2.1.1 Tổng diện tích của tòa nhà là khối tích tính từ các mặt giới hạn phía ngoài. Việc phân biệt các loại tổng khối tích được quy định như sau:
a) Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh và che phủ ở mọi phía, phù hợp với quy định tại 5.1.3.1 a) (xem 5.2.2);
b) Tổng khối tích của các phần trong tòa nhà không được bao quanh mọi phía đến hết chiều cao, nhưng được che phủ và phù hợp với quy định tại 5.1.3.1 b) (xem 5.2.3);
c) Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh bằng các bộ phận (ví dụ như tường chắn mái, vỉa tường, lan can) nhưng không được che phủ và phù hợp với quy định tại 5.1.3.1 c) (xem 5.2.4).
5.2.1.2 Khối tích thực của tòa nhà là khối tích tình từ các mặt giới hạn phía trong. Việc phân biệt các loại khối tích thực được quy định như sau:
a) Khối tích thực phía trên diện tích sàn thực (5.1.5)
- Khối tích thực của tất cả các tầng;
- Khối tích thực của các tầng nằm dưới mặt đất;
- Khối tích thực của các tầng chưa hoàn thiện.
b) Khối tích thực phía trên diện tích sản thông thủy (5.1.4);
c) Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng (5.1.7);
d) Khối tích thực phía trên diện tích kỹ thuật (5.1.8);
e) Khối tích thực phía trên diện tích giao thông (xem 5.1.9).
Các loại khối tích thực nói trên có thể được phân biệt theo quy định tại 5.2.1.1 a), b) và c).
5.2.1.3 Đơn vị của khối tích là m3, lấy đến hai chữ số thập phân.
5.2.1.4 Cơ sở cho việc tính toán khối tích là diện tích các bề mặt được xác định phù hợp với quy định tại 5.1 và các chiều cao của các bề mặt đó (chẳng hạn như chiều cao nhà, chiều cao tầng, chiều cao phòng, chiều cao của các bộ phận bao quanh sàn).
Khi tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được giới hạn bởi các mặt không theo phương nằm ngang hoặc thẳng đứng, thì khối tích sẽ được tính toán theo các công thức thích hợp.
5.2.1.5 Diện tích các chỗ lõm và chỗ nhô ra vì các mục đích kết cấu và thẩm mỹ, các loại hình và các bộ phận công trình phụ khác (ví dụ: thang ngoài nhà, đường dốc ngoài nhà, mái đua, tấm chắn nắng ngang, mái treo, hệ thống ống khói, trang thiết bị đường phố, v.v…), đều không được tính là khối tích thực.
# 5.2.2 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh và che phủ mọi phía
5.2.2.1 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh và được che phủ về mọi phía là tích số giữa tổng diện tích sàn được quy định tại 5.1.3.1 a) nhân với chiều cao tương ứng được quy định tại 5.2.1.4 nếu không phải tính toán
5.2.2.2 Chiều cao áp dụng được lấy như sau:
a) Đối với các diện tích dưới mặt đất:
Khoảng cách giữa dạ dưới của kết cấu đỡ sàn và mặt sàn tầng trên.
CHÚ THÍCH: Móng, lõi cứng v.v…đều không được tính.
b) Đối với diện tích ở các tầng thông thường phía trên mặt đất:
Khoảng cách giữa bề mặt sàn và trần (tức là mặt sàn của tầng trên).
c) Đối với diện tích ở các tầng mà trần đồng thời là mặt ngoài hoặc là mặt bằng mái (ví dụ: tầng ở phía dưới sàn trống, tầng áp mái);
Khoảng cách giữa bề mặt sàn và bề mặt của mái hoặc sân thượng.
d) Đối với diện tích ở các tầng mà mặt dưới cũng là mặt ngoài (Ví dụ: tầng phía trên của tầng trống):
Khoảng cách giữa mặt dưới và mặt sàn của tầng trên.
# 5.2.3 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà không được bao quanh mọi phía đến hết chiều cao nhưng được che phủ
5.2.3.1 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc phần tòa nhà không được bao quanh mọi phía đến hết chiều cao nhưng được che phủ, là tích số tổng diện tích sàn quy định tại 5.1.3 b) nhân với chiều cao tương ứng.
5.2.3.2 Chiều cao áp dụng được lấy như sau:
a) Đối với các diện tích của tầng nằm dưới mặt đất được bao quanh mọi phía (ví dụ: sảnh vào của tòa nhà không có tầng hầm):
Khoảng cách giữa dạ dưới của kết cấu đỡ sàn và mặt dưới sàn tầng trên.
CHÚ THÍCH: Móng, lõi cứng…đều không được tính.
b) Đối với các diện tích nằm giữa các tầng được bao quanh và che phủ mọi phía (ví dụ: sảnh vào của tòa nhà có tầng hầm):
Khoảng cách thông thủy giữa mặt sàn của tầng này và mặt dưới sàn tầng trên.
c) Đối với các diện tích nằm phía dưới tầng không được bao quanh mọi phía hoặc diện tích của các tầng có trần là diện tích mặt ngoài nhà hoặc diện tích bề mặt mái (ví dụ: lôgia, hành lang ngoài, tầng hở của khu để xe nhiều tầng, sân thượng có mái che):
Khoảng cách giữa mặt sàn và mặt mái hoặc trần.
d) Đối với các diện tích nằm phía dưới tầng không được bao quanh mọi phía và có mặt dưới cùng là mặt ngoài nhà (ví dụ: hành lang ngoài của tầng trệt):
Khoảng cách giữa mặt ngoài nhà và bề mặt của bộ phận che phủ.
e) Đối với các tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà một tầng (Ví dụ: trạm xăng, nhà cầu, khu vực giải trí để mở):
Khoảng cách giữa dạ dưới của kết cấu đỡ sàn và mặt mái.
CHÚ THÍCH: Móng, lõi cứng…đều không được tính.
# 5.2.4 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh bởi các bộ phận nhưng không được che phủ
5.2.4.1 Tổng khối tích của tòa nhà hoặc các phần của tòa nhà được bao quanh bởi các bộ phận (ví dụ như tường chắn mái, vỉa tường, lan can) nhưng không được che phủ là tích số giữa tổng diện tích sàn, quy định tại 5.1.3.1 c) và chiều cao tương ứng.
5.2.4.2 Chiều cao áp dụng được lấy như sau:
a) Đối với các diện tích nằm ở tầng trên cùng (ví dụ: tầng thượng):
Khoảng cách giữa bề mặt của tầng này và cạnh trên của các bộ phận bao quanh.
b) Đối với các diện tích của các bộ phận nhô ra:
Khoảng cách giữa mặt dưới của bộ phận nhô ra và cạnh trên của các bộ phận bao quanh.
# 5.2.5 Khối tích thực
(Xem Hình 16)
5.2.5.1 Khối tích thực là tích số giữa diện tích sàn thực (5.1.5) và chiều cao từ bề mặt sàn tới mặt dưới trần.
5.2.5.2 Khối tích thực được phân biệt như sau:
a) Khối tích thực của tất cả các tầng nằm trên mặt đất;
b) Khối tích thực của các tầng nằm dưới mặt đất;
c) Khối tích thực của các tầng chưa hoàn thiện.
5.2.5.3 Khối tích thực có thể được phân biệt theo quy định tại 5.2.1.1 a), b) và c).
# 5.2.6 Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy
5.2.6.1 Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy là tích số giữa diện tích sàn thông thủy (5.1.4) và chiều cao từ mặt sàn tới mặt dưới trần.
5.2.6.2 Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy được xác định riêng cho từng tầng.
# 5.2.7 Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng
5.2.7.1 Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng là tích số giữa diện tích sử dụng (5.1.7) và chiều cao từ mặt sàn tới mặt dưới trần.
5.2.7.2 Khối lượng thực phía trên diện tích sử dụng được xác định riêng cho từng tầng.
# 5.2.8 Khối tích thực phía trên diện tích kỹ thuật
5.2.8.1 Khối tích thực phía trên diện tích kỹ thuật là tích số giữa diện tích kỹ thuật (5.1.8) và chiều cao tương ứng.
5.2.8.2 Chiều cao được áp dụng là khoảng cách giữa mặt sàn và mặt dưới của trần kế tiếp không phụ thuộc vào vị trí của chúng trong tòa nhà (ví dụ: thân cột của nhà nhiều tầng).
# 5.2.9 Khối tích thực phía trên diện tích giao thông
5.2.9.1 Khối tích thực phía trên diện tích giao thông là tích số giữa diện tích giao thông (5.1.9) và chiều cao tương ứng.
5.2.9.2 Chiều cao được áp dụng là khoảng cách giữa mặt sàn và mặt dưới của trần kế tiếp không phụ thuộc vào vị trí của chúng trong tòa nhà (Ví dụ: lồng cầu thang của nhà nhiều tầng, giếng thang máy).
# 5.3 Ví dụ về các chỉ số
# 5.3.1 Chỉ số diện tích bề mặt
5.3.1.1 Phép đo diện tích bề mặt được sử dụng làm chỉ số để so sánh giữa các tòa nhà. Phép đo này là cần thiết để tính toán giá thành và lợi nhuận trên một đơn vị diện tích. Các ví dụ về chỉ số này bao gồm:
a) Diện tích che phủ;
b) Tổng diện tích sàn;
c) Diện tích sàn thông thủy;
d) Diện tích sàn thực;
e) Diện tích kết cấu;
f) Diện tích sử dụng:
- Diện tích sử dụng chính;
- Diện tích sử dụng phụ.
g) Diện tích kỹ thuật;
h) Diện tích lưu thông;
i) Diện tích xây dựng bị mất tối đa
j) Diện tích bao quanh tòa nhà:
- Diện tích mặt phía dưới tòa nhà;
- Diện tích tường ngoài nằm dưới mặt đất;
- Diện tích tường ngoài nằm trên mặt đất:
+ Diện tích lắp kính của tường ngoài
+ Diện tích bao quanh của tường ngoài.
- Diện tích mái:
+ Diện tích lắp kính của mái.
+ Diện tích bao quanh mái.
5.3.1.2 Tỷ lệ (diện tích/diện tích)
- Tổng diện tích sàn/ diện tích sử dụng;
- Diện tích sử dụng chính/diện tích sử dụng;
- Tổng diện tích sàn thông thủy/diện tích sử dụng;
- Tổng diện tích sàn/diện tích sàn thực;
- Diện tích giao thông/diện tích sử dụng;
- Diện tích xây dựng bị mất tối đa/diện tích sàn thực;
- Diện tích bao che của tòa nhà/diện tích sử dụng.
# 5.3.2 Chỉ số không gian
5.3.2.1 Phép đo khối tích bề mặt được sử dụng làm chỉ số để so sánh giữa các tòa nhà. Phép đo này là cần thiết để tính toán giá thành và lợi nhuận trên một đơn vị khối tích. Các ví dụ về chỉ số này bao gồm:
- Tổng diện tích:
Phù hợp với quy định tại 5.2.2;
Phù hợp với quy định tại 5.2.3;
phù hợp với quy định tại 5.2.4.
Khối tích thực:
Khối tích thực của tất cả các tầng;
Khối tích thực của các tầng nằm dưới mặt đất;
Khối tích thực của các tầng chưa hoàn thiện.
- Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy;
- Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng;
- Khối tích thực phía trên diện tích kỹ thuật;
- Khối tích thực phía trên diện tích lưu thông.
5.3.2.2 Tỷ lệ (không gian/thời gian)
- Tổng khối tích/khối tích thực;
- Khối tích thực của tất cả các tầng/Khối tích thực;
- Khối tích thực của tất cả các tầng dưới mặt đất/Khối tích thực;
- Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy/ Tổng khối tích;
- Khối tích thực phía trên diện tích sàn thông thủy/ Khối tích thực;
- Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng/ Tổng khối tích;
- Khối tích thực phía trên diện tích sử dụng/ Khối tích thực;
# 5.3.3 Chỉ số quan hệ giữa diện tích và khối tích
5.3.3.1 Yêu cầu chi tiết về phép đo và tính toán chỉ số giữa diện tích và khối tích, xem tại 5.3.1.1 và 5.3.2.1
5.3.3.2 Danh mục các chỉ số về mối tương quan giữa khối tích và diện tích:
- Tổng khối tích/ tổng diện tích sàn;
- Tổng khối tích/ diện tích sàn thực;
- Khối tích thực/ tổng diện tích sàn.
5.3.3.3 Danh mục các chỉ số về mối tương quan giữa diện tích và khối tích:
- Diện tích bao che của tòa nhà/ Tổng diện tích;
- Diện tích bao che của tòa nhà/khối tích phía trên diện tích sử dụng.
# 5.4 Chú thích
Danh mục các chỉ số có thể được bổ sung tùy theo yêu cầ
Danh mục các chỉ số về diện tích và khối tích có thể được lấy theo quy định của ISO 6241:1984, Bảng 2 và/ hoặc danh mục này có thể hoàn thiện trên cơ sở các lưu ý sau:
- Các phép đo và/hoặc cách tính toán theo quy định từ 5.2.1 và 5.2.2 trở đi;
- Các dạng sử dụng;
- Các dạng kết cấu;
- Các hình thức huy động vốn.
# Phụ lục AVí dụ về việc sử dụng những yếu tố gây thất thoát của tòa nhà
(Tham khảo)
# A.1 Yêu cầu cho tòa nhà xây mới
# A1.1 Tỉ lệ diện tích sàn sử dụng tối đa cho phép
Giám đốc dự án có khả năng sẽ nêu yêu cầu trong hợp đồng thiết kế, rằng các yếu tố gây thất thoát thực của tòa nhà không được phép vượt quá phần nhất định của diện tích sàn sử dụng, chẳng hạn là 5%, và tổng diện tích của các yếu tố gây thất thoát thực vầ thất thoát tối đa của tòa nhà không được vượt quá phần lớn hơn của diện tích sàn sử dụng, chẳng hạn là 10%.
# A.1.2 Ví dụ về yếu tố gây thất thoát thực của tòa nhà
Những giới hạn như đã nêu ở trên có thể cung cấp cho chủ đầu tư những sự bảo đảm có giá trị. Ví dụ, một tập đoàn cần phải chuyển địa điểm trước khi hợp đồng thuê nhà của tòa nhà trụ sở của tập đoàn này hết hạn, hoặc họ sẽ phải trả một số tiền phạt rất lớn cho mỗi ngày tập đoàn này còn ở lại tòa nhà cũ sau khi hợp đồng hết hạn. Tập đoàn này cần bảo đảm rằng khi họ chuyển đến địa điểm mới, họ cần có đủ không gian để lưu giữ toàn bộ thiết bị và nhân lực của trụ sở. Do vậy, tập đoàn này sẽ đưa ra những tỉ lệ thất thoát tối đa của tòa nhà vào hợp đồng thiết kế và xây dựng của một tòa nhà trụ sở cao tầng xây mới ngay trên khu đất mà tập đoàn này sở hữu bên cạnh đó. Bản thiết kế cho tòa nhà xây mới này đã tuân thủ các yêu cầu trên, nhờ việc sử dụng khung kết cấu thép.
Đối với phần thấp tầng, các kích cỡ cột được đặt là từ 0,56 m đến 0,61 m, bao gồm cả các vật liệu hoàn thiện không chịu lực. Đến khi phát hiện ra rằng kết cấu thép không thể được sản xuất và lắp đặt kịp trong thời gian trước kỳ hạn, bản thiết kế được chuyển đổi sang thành kết cấu bê tông. Kích cỡ của các cột thấp tầng phải được tăng lên từ 1,52 m đến 1,83 m. Tổng diện tích sàn sử dụng bị chiếm bởi các cột và tường chịu lực tăng lên quá nhiều, do vậy diện tích sàn sử dụng sẽ bị giảm đi mất hơn 2 tầng của tòa nhà. Vì trong bản hợp đồng đã xác định mức gây thất thoát tối đa cho phép của tòa nhà, nên chủ đầu tư cần phải được cung cấp thêm 2 tầng nữa để bù cho sự thay đổi trong thiết kế này.
# A.1.3 Ví dụ về yếu tố gây thất thoát tối đa của tòa nhà
Chính phủ của một quốc gia đưa ra yêu cầu cho 3 nhà thầu, mỗi nhà thầu bao gồm một công ty thiết kế và một công ty xây dựng. Yêu cầu đặt ra là xây dựng mới tòa nhà đại sứ ở hai nước trong cùng một khu vực chung. Yêu cầu này cũng chỉ rõ các giới hạn cho phép được như đã nêu tại A.1.1. Đồng thời cũng yêu cầu rằng tất cả các đồ đạc trong tòa đại sứ hiện nay của hai nước đều có thể chuyển vào công trình mới, bao gồm các bàn chữ nhật lớn và tủ hồ sơ của các nhân viên sứ quán. Đa số các nhân viên sứ quán đều có phòng làm việc riêng. Không có một phòng làm việc chung lớn nào; không có quá 4 nhân viên làm việc cùng nhau trong một phòng làm việc.
Hồ sơ đệ trình của mỗi một nhà thầu sẽ được đánh giá trên cơ sở chi phí, tính hiệu quả của sơ đồ và phong cách thiết kế. Trong quá trình đánh giá, cả ba hồ sơ đệ trình được cho là rất sát nhau về chi phí, mặc dù một hồ sơ có giá thấp hơn một chút. Cả ba hồ sơ này đều cung cấp diện tích sàn sử dụng như yêu cầu, cả ba đều có thiết kế chấp nhận được. Hai nhà thầu sử dụng khung cột hình chữ nhật và nhà thầu thứ ba, được coi là đẹp hơn, sử dụng tường cong và hành lang để tạo cảm hứng thị giác cho các khoảng không gian và hành lang. Với thiết kế này đòi hỏi phải lắp đặt cột vào bên trong tường, của phòng làm việc, chúng nhìn giống như trụ bổ tường (tương tự như Hình 4 và Hình 6). Trong cách thiết kế này, có nhiều yếu tố gây thất thoát diện tích sử dụng tối đa. Để đủ diện tích làm việc cho tất cả các nhân viên sứ quán, sẽ cần thiết phải thay thế đa số những chiếc bàn hình chữ nhật bằng những đồ đạc gắn liền hoặc là bàn làm việc được dựng lên với kích cỡ phù hợp với những yếu tố gây thất thoát tối đa nêu trên. Tiếc rằng, sẽ không có đủ nguồn tiền cho sự gia tăng chi phí lớn này, vì vậy hồ sơ đệ trình của nhà thầu này không được chấp nhận.
# THƯ MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] ISO 6240, Performance standards in building - Contents and presentation. (Tiêu chuẩn tính năng trong xây dựng - Nội dung và cách trình bày).
[2] ISO 6241:1984, Performance standards in building - Principles for their preparation (Tiêu chuẩn tính năng trong xây dựng - Các nguyên tắc khi chuẩn bị và các yếu tố cần xem xét)
[3] ISO 7162, Performance standards in building - Contents and format of standards (Tiêu chuẩn tính năng trong xây dựng - Nội dung và dạng tiêu chuẩn đánh giá tính năng).
[4] ASTM E1836-08, Standards Practice for Building Floor Area Measurements for Facillity Management (Tiêu chuẩn thực hành cho diện tích sàn của tòa nhà và các phép đo dùng cho quản lý phương tiện).
[5] ASTM E2619-08, Standard Practice for Measuring and Calculating Building Loss Features That Take Up Floor Area in Buildings (Tiêu chuẩn thực hành trong đo lường và tính toán các yếu tố gây thất thoát của tòa nhà trên diện tích sàn của tòa nhà)
[6] CEEC, Code of Measurement Practice for Cost Planning (Quy phạm thực hành về đo lường và kế hoạch chi phí).